Nhân Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (Nam Long Group, HOSE: NLG), đã có buổi trao đổi về hành trình hơn 30 năm điều hành doanh nghiệp. Cuộc trò chuyện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thanh lọc, với áp lực lãi suất và thanh khoản sụt giảm.
Bối cảnh cuộc trao đổi giữa giai đoạn thị trường thanh lọc
Cuộc gặp diễn ra vào đầu tháng 10, khi thị trường bất động sản chịu áp lực về lãi suất và thanh khoản. Ông Nguyễn Xuân Quang giữ vai trò Chủ tịch Nam Long Group hơn 30 năm, trải qua nhiều chu kỳ biến động của thị trường kể từ cuộc khủng hoảng năm 2008.
Theo ông, nguyên tắc “lụt thì lụt cả làng” cho thấy khi thị trường gặp khó, không doanh nghiệp nào đứng ngoài ảnh hưởng. Ông cho rằng doanh nghiệp cần xây dựng đồng thời ba tầng chiến lược: ngắn hạn để tồn tại, trung hạn cho kế hoạch 3-5 năm và dài hạn cho chặng đường 10-20-30 năm.
Cam kết chia sẻ rủi ro lãi suất với khách hàng
Ông Nguyễn Xuân Quang cho biết trong bối cảnh lãi suất tăng cao, Nam Long đưa ra chính sách chia sẻ rủi ro tài chính với người mua nhà. Với khách hàng lo ngại lãi suất thả nổi có thể vọt lên 12-14% mỗi năm, doanh nghiệp thiết kế công thức bảo đảm mức lãi suất trần cố định khoảng 9%, phần chênh lệch vượt mức này sẽ do chủ đầu tư hỗ trợ.
Với người mua ở thực có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, Nam Long tính toán dòng tiền để khoản trả góp hàng tháng chỉ chiếm 30-35% thu nhập. “Nếu sức mua chưa đủ, chúng tôi khuyên thẳng thắn là chưa nên mua vội”, ông Quang nói, nhấn mạnh doanh nghiệp phải minh bạch và trung thực với khách hàng.
Kiểm soát giá thành bằng quy hoạch và thiết kế
Theo ông Quang, giá đất và giá vật liệu xây dựng là những yếu tố doanh nghiệp không thể chủ động điều chỉnh. Khi chi phí đầu vào tăng, Nam Long tập trung tối ưu ở hai khâu quy hoạch và thiết kế để kiểm soát giá thành sản phẩm.
Ông lấy ví dụ xu hướng căn hộ studio diện tích vừa phải, thiết kế thông minh theo mô hình chia sẻ không gian chung, giúp tiết kiệm diện tích riêng mà vẫn giữ tiện ích, qua đó hạ tổng giá thành căn nhà.
Hợp tác với các tập đoàn Nhật Bản nâng chuẩn quản trị
Nam Long là một trong những doanh nghiệp Việt Nam sớm hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế như Goldman Sachs, IFC trước khi bắt tay với các tập đoàn Nhật Bản gồm Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad và Tokyu Corporation. Ông Quang cho biết việc hợp tác này giúp doanh nghiệp tiếp cận tiêu chuẩn thiết kế, quản lý chất lượng và dịch vụ vận hành khắt khe của các nhà phát triển bất động sản Nhật Bản.
Lãnh đạo cấp cao của đối tác Nhật từng khẳng định với ông Quang rằng họ “đi theo bước chân của Nam Long để cùng đồng hành phát triển tại Việt Nam”. Theo ông, khi làm việc cùng đối tác Nhật, các tổ chức tài chính, ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận dự án với chuẩn mực minh bạch và an toàn hơn.
Dải sản phẩm từ nhà ở vừa túi tiền đến dinh thự cao cấp
Ông Quang khẳng định Nam Long không chỉ phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) mà có đầy đủ các dải sản phẩm. Cụ thể gồm dòng EHome của Nam Long ADC ở phân khúc vừa túi tiền, Flora ở phân khúc trung cấp, Valora cho nhà phố và biệt thự, cùng Legacy Collection ở phân khúc dinh thự hạng sang.
Trong nhóm sản phẩm biệt thự cao cấp mà Nam Long đang phát triển tại khu vực Đồng Nai, có thể kể đến Elyse Đại Phước. Tùy đặc thù từng thị trường và từng giai đoạn của chu kỳ kinh tế, Nam Long sẽ linh hoạt lựa chọn phân khúc ưu tiên đẩy mạnh.
Chiến lược lấp đầy cư dân tại các khu đô thị lớn
Ông Quang cho rằng việc nhiều khu đô thị hiện nay gặp khó trong thu hút cư dân về ở là bài toán “con gà và quả trứng”: không có dân thì tiện ích không thể vận hành, nhưng thiếu tiện ích thì dân cũng không chịu dọn về. Nam Long giải quyết bằng hai bước, trước tiên chủ đầu tư chủ động bỏ vốn cho các tiện ích tối thiểu như trường mầm non, tiểu học, cửa hàng tiện ích, phòng khám, sau đó mới hợp tác với các đối tác chuyên nghiệp để phát triển thêm tiện ích cộng thêm.
Ông dẫn chứng các đô thị Tân Thuận Đông, Mizuki Park và Akari City đã thu hút cư dân về ở đông đúc, hình thành nhịp sống với hàng quán và không gian công viên. Thông tin về tiện ích Mizuki Park cho thấy hệ thống công viên, trường học và dịch vụ tiện ích được triển khai song song với tiến độ bàn giao nhà, trong khi vị trí Mizuki Park cũng được ông Quang nhắc đến như một trong những ví dụ thành công về lấp đầy cư dân.
Kế hoạch quỹ đất và kỳ vọng về chính sách đất đai
Về việc mở rộng quỹ đất, ông Quang cho biết Nam Long vẫn có sẵn quỹ đất sạch tích lũy từ nhiều năm trước. Doanh nghiệp chưa đẩy mạnh phát triển thêm trong những năm gần đây do công thức tính toán và thủ tục pháp lý tại một số địa phương còn điểm nghẽn.
Ông kỳ vọng đợt điều chỉnh, sửa đổi các luật liên quan đến đất đai và bất động sản lần này của Chính phủ sẽ giúp thị trường có phương án khả thi hơn, qua đó doanh nghiệp có thể tính toán trước bài toán đầu tư cho 5 năm tới.
Trả lời về điều quyết định sự sống còn của nhà phát triển bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Xuân Quang cho rằng doanh nghiệp phải đồng hành cả vòng đời khu đô thị, từ bàn giao nhà đến bảo trì, vận hành trong 10-20 năm. Mức lãi suất trần 9% và tỷ lệ trả góp 30-35% thu nhập là hai con số được ông nhắc lại như nguyên tắc chia sẻ rủi ro mà Nam Long đang áp dụng cho khách hàng.
